miércoles, junio 11, 2008

ROL y PERFIL DEL FACILITY MANAGER


En Venezuela, la descripción de roles, cargos y responsabilidades de los profesionales, son desarrollados por el Colegio de Ingenieros, a través del Manual de Contratación de Servicios Profesionales.

En dicho manual aparecen, el Inspector de Obras, el Residente, el Supervisor, el Gerente de Construcción y el Gerente de Proyectos; estos últimos, gerentes modernos relacionados a la realidad global y al impacto que ha tenido el conocimiento del Project Management Institute y su PMBoK.

Sin embargo, el Facility Manager o Gerente de Servicios Integrales Inmobiliarios, no aparece aún, aunque en todo el mundo, especialmente en España (ya existen postgrados) y en USA ya son profesiones institucionalizadas

En mis clases de Facility Management de la UCAB y el Politécnico de Madrid, el trabajo final, es la definición del rol o perfil del Facility Manager. Voy a publicar dos que me parecieron acertadas, y a las cuales me he permitido agregarles algunos detalles.

PERFIL GENERAL DE UN FACILITY MANAGER

Concepto, descripción de funciones y cargo
El perfil del Facility Manager está asociado a la vida del producto y a sus cambios. Puede definirse como un ente facilitador de procesos y logro de resultados, gestionador y controlador de la evolución del producto: desde su proceso de creación y puesta en marcha (elaboración, ejecución y culminación), hasta el mantenimiento del mismo a lo largo de su vida útil.
Adicionalmente puede considerarse como un generalista que gestiona un equipo de especialistas y que por lo tanto es de naturaleza principalmente organizativa, aunque el ejercicio de su cargo es de carácter básicamente técnico.
El cargo del Facility Manager debe ser desempeñado preferiblemente por un profesional en las áreas de ingeniería, arquitectura y profesiones afines, sin embargo, también podrá ser ejercido por otro profesional, siempre y cuando pueda acreditar experiencia en gestión constructiva de inmuebles, liderazgo y trabajo en equipo. Debe ser un profesional proactivio, innovador y capáz de trabajar bajo alta presión. Las variables que debe manejar armónicamente son, Espacios, (habitáculos de personas), Tecnologías, (Edificios inteligentes, robótica y TICs), Procesos, (Mantenimiento, mudanzas, valoraciones de activos, manejo de personas y sus procesos) y Gente, (Manejo estratégico del capital humano). Su principal descripción es profesional holístico o sistémico. Un Facility Manager NO es un Gerente de Mantenimiento solamente; su área de acción alcanza a recomendaciones específicas a los promotores acerca de la disposición o adquisición de nuevos activos inmuebles, adiestramiento de personal, adecuación sistemática de los sitemas de información y comunicación para evitar la obsolescencia, mudanzas estratégicas de los departamentos intrenos de la organización para favorecer el trabajos interdepartamental y por procesos, etc

Alcance y responsabilidades
Luego de analizar las competencias descritas en el Manual de Contratación de Servicios de Consultoría de Ingeniería, Arquitectura y Profesiones afines del Colegio de Ingenieros de Venezuela (Noviembre, 1994) sobre las distintas disciplinas que interactúan en un proyecto (Supervisión de Obra, Gerencia de Construcción e Inspección de Obra), se considera que el alcance y las responsabilidades de un Facility Manager corresponderían en mayor grado con las establecidas para el área de la Gerencia de Construcción. Se entiende que el FM es un profesional que va a trabajar en el mantenimiento y cuido del Producto del Proyecto, pero se plantea que trabaje en la ejecución del proyecto mismo y se quede cuando el producto haya sido entregado a satisfacción.Entre ellas, se han identificado como más resaltantes:

- Mantener integración en la organización.
- Mejorar el retorno sobre inversión en activos.
- Reducir costos de ejecución, operación, ocupación y mantenimiento.
- Racionalizar el patrimonio de la organización.
- Mejorar la productividad del personal.
- Planificar Globalmente las actividades.
- Preparación y control del cronograma de actividades del proyecto
- Tramitar con las autoridades toda la documentación legal requerida.
- Evitar la improvisación de corto plazo.
- Mejorar instalaciones y otros activos.
- Optimizar los sistemas informativos disponibles entre todos los participantes.
- Resolver detalles generales y específicos y garantizar la estandarización de los productos.
- Velar por que la obra se construya de acuerdo a lo establecido en el proyecto.
- Puesta en marcha de las instalaciones.
- Lograr interrelación entre el proyecto y demás operaciones de la empresa, con el mercado o clientes para los cuales está destinado.
- Manejo eficiente del activo, coordinando las variables de Procesos, Tecnologías, Gente y Espacios.

Productos o Servicios correspondientes al Facility Manager (Entregables)
A nivel global, los productos entregables que corresponden al Facility Manager, pueden ser clasificados de acuerdo a la etapa de vida del producto: Desarrollo del Proyecto, Evaluación Posterior y Etapa de Mantenimiento.
Durante la etapa de Desarrollo del Proyecto, el Facility Manager puede generar como entregables: un informe resumen de la vida del proyecto (Bitácora del Proyecto), un manual básico de operaciones y por supuesto el producto como tal concluido y en funcionamiento.
Durante la etapa de Evaluación Posterior, el Facility Manager genera un manual de recomendaciones y sugerencias, un registro de desviaciones y un informe de estadísticas y mediciones (control estadístico de los procesos) que permite incorporar lecciones aprendidas y mejores prácticas.
Durante la Etapa de Mantenimiento, el Facility Manager debe generar todos los manuales e informes relacionados con el mantenimiento del producto, un manual integral de operaciones, la documentación legal relativa al inmueble y al proyecto y el retorno o utilidades sobre los activos, así como los contratos de la multiplicidad de servicios relacionados con el mantenimiento y operatividad del producto.

Tendencias Actuales de la Gestión Integrada de Inmuebles
A manera de ejemplo, puede citarse el caso específico de Condominios ubicados en SOUTH FLORIDA, en los E.U.A, (J.MILTON & ASSOCIATES). En ellos, la construcción y posterior operación de pre-venta o venta de la propiedad, no sólo se limita a ofrecerla como alternativa residencial o de inversión, sino que además, los Facilitadores a cargo, plantean a sus clientes alternativas de financiamiento, en las cuales el saldo pendiente y cuotas restantes, son amortizadas casi en su totalidad por "inquilinos" precalificados y evaluados por la misma organización (Facility Management), encargándose la misma de todo lo que concierne a la materialización contractual de tales situaciones, la asesoría financiera y legal, el mobiliario solicitado por el potencial arrendatario o inquilino, y demás servicios no usualmente considerados en materia de la venta inmobiliaria.
Todo este novedoso escenario redunda, a todas luces, en la protección e incremento del patrimonio y activos de la asociación u organización, adecuándose a las necesidades actuales y con lo que además se le permite al comprador una negociación más conveniente y segura.
La aparición en Norteamérica de la figura del “Mall” como un concepto práctico de concentración de diversos servicios en función de un estudio de mercado previo, es otro ejemplo de la vigencia actual de la Gestión Integrada de Inmuebles ya que, en este caso, surge también la necesidad de un ente integrador de las actividades de mantenimiento, optimización y rentabilidad financiera del inmueble, el cual forma parte de los activos de la organización, sin limitarse esta actividad únicamente a la etapa de desarrollo del proyecto y además optimizando criterios que permitan la multifuncionalidad de tal desarrollo inmobiliario a lo largo de su vida útil.

Conclusiones
La Gestión Integrada de Inmuebles requiere eficiencia y aplicación sistemática de metodologías, estrategias y experiencias que permitan generar, desarrollar y mantener los activos inmobiliarios en las mejores condiciones posibles. Esta responsabilidad sólo puede ser asumida por un profesional que, con pleno conocimiento del complejo inmobiliario a su cargo, amén de una clara visión de la situación deseada para el mismo, sea capaz de proporcionar o generar servicios de avanzada que permitan a su empresa y a sus proyectos alcanzar el fin último para el cual fueron planteados: mantenerse en el tiempo en excelentes condiciones de mercado.
Ante un entorno cada vez más globalizado se hace más necesaria la integración de las distintas disciplinas que puedan correlacionarse y complementarse en el área de la construcción, tomando en cuenta la prioridad actual de satisfacer crecientemente a consumidores y usuarios cada vez más exigentes y especializados
Bajo esta realidad, el Facility Manager se erige como un ente facilitador e integrador entre la organización, el cliente y los entes involucrados en el proyecto, procurando un óptimo resultado, especialmente motivador para todas las partes.

EQUIPO VERDE
Arq. Asier Alburquerque
Arq. Alejandra Amorín
Arq. Rubén De Sousa
Urb. Yara Lozada
Abg. Maria Gabriela Rojas
Arq. Carlos Vicente Vázquez
y comentarios de AL (FacilityManager).
El equipo rojo 2006 acotó esta descripción:
FACILITY MANAGER
DEFINICIÓN
Profesional responsable de un amplio rango de actividades de planeación, diseño y gerencia de servicios que, a través de la utilización de los recursos y los activos de una organización integra los procesos, la tecnología disponible y un equipo multidisciplinario, para manejar de manera eficiente el entorno edificado, estudiando la influencia de variables socio-económicas sobre la organización.
ALCANCE•Fomentar el conocimiento y las mejores prácticas para gerenciar proyectos y procesos a través de la organización.
•Asistencia en el arranque de proyectos.
•Participación en la selección de proyectos.
•Revisión de proyectos en curso.
•Manejo de recursos y personal.
•Planificación de la organización.
•Adquisición de personal.
•Desarrollo del equipo de trabajo.
•Revisión del desempeño.
PRODUCTO DEL SERVICIO
•Recomendaciones de acciones correctivas y preventivas.
•Requerimientos de cambios.
•Actualizaciones de los procedimientos organizativos.
•Desarrollo de manuales de mantenimiento.
•Desarrollo de manuales de operación.
•Informes de gestión.
•El producto, servicio o resultados del proyecto como tal.
EQUIPO ROJO 2006
María F. Cavero
Arturo E. Morales
José A. Sanchis
Hermann J. Stratthaus
Germán E. Torrealba, (GET)

3 comentarios:

Facility manager dijo...

Tambien pueden leer la página de David Mestre que hace referencia directa a FM Magazine
http://davidmaestre.com/2007/07/el-rol-del-facility-manager.html
FM

GET dijo...

FACILITY MANAGER

DEFINICIÓN

Profesional responsable de un amplio rango de actividades de planeación, diseño y gerencia de servicios que, a través de la utilización de los recursos y los activos de una organización integra los procesos, la tecnología disponible y un equipo multidisciplinario, para manejar de manera eficiente el entorno edificado, estudiando la influencia de variables socio-económicas sobre la organización.

ALCANCE

•Fomentar el conocimiento y las mejores prácticas para gerenciar proyectos y procesos a través de la organización.
•Asistencia en el arranque de proyectos.
•Participación en la selección de proyectos.
•Revisión de proyectos en curso.
•Manejo de recursos y personal.
•Planificación de la organización.
•Adquisición de personal.
•Desarrollo del equipo de trabajo.
•Revisión del desempeño.

PRODUCTO DEL SERVICIO

•Recomendaciones de acciones correctivas y preventivas.
•Requerimientos de cambios.
•Actualizaciones de los procedimientos organizativos.
•Desarrollo de manuales de mantenimiento.
•Desarrollo de manuales de operación.
•Informes de gestión.
•El producto, servicio o resultados del proyecto como tal.

EQUIPO ROJO 2006
María F. Cavero
Arturo E. Morales
José A. Sanchis
Hermann J. Stratthaus
Germán E. Torrealba

Anónimo dijo...

Soy venezolano, me gradue en facilities management en Brigham Young University, y actualmente trabajo en CB Richard Ellis Venezuela. Me interesaria ir a sus cursos e intercambiar ideas mi correo es jac1611@yahoo.com